LOI ALUR LE NOUVEAU PAYSAGE DE L'IMMOBILIER A MARSEILLE

Le Parlement (Assemblée et Sénat) a adopté en première lecture la loi présentée par Cécile Duflot qui règlemente, entre autres, les relations entre locataires et propriétaires. Les professionnels de l’immobilier ne sont pas convaincus de la pertinence de ces mesures.

Le Sénat vient d’adopter en première lecture, après l’Assemblée nationale, le projet de loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Les deux mesures phares portées par Cécile Duflot, ministre du logement, ont été entérinées par les sénateurs, l’encadrement des loyers et la création d’une garantie universelle des loyers (GUL). 

Dans un certain nombre de villes, la loi estime que la situation est « tendue » du point de vue de l’habitat. La liste de ces zones où « l’offre de locations est inférieure à la demande » est fixée dans la loi. Les agglomérations de Marseille et d’Aix-en-Provence en font partie. Dans ces zones tendues, un « loyer médian de référence » sera établi par un observatoire local des loyers par rapport au prix du marché, référence qui sera actualisée tous les ans, par type de logement et par quartier. Un propriétaire ne pourra pas louer son bien plus cher que le loyer de référence. 


La Garantie universelle des loyers aura-t-elle des effets pervers ?

La loi prévoit également la création d’une garantie universelle des loyers qui permettra de pallier la défaillance d’un locataire et assurera au propriétaire le paiement des loyers. Cette garantie sera mise en place à partir du 1er janvier 2016 et sera gérée par un établissement public dédié à cet effet. La GUL sera financée par une taxe payée par les locataires et les propriétaires, de l’ordre de 1,5 à 2 % du loyer annuel. Des pénalités pourront être appliquées aux locataires lorsque la GUL prendra en charge les loyers non payés. 
Les professionnels s’inquiètent de la création de cette GUL. Ils craignent que cette garantie n’encourage les locataires à ne pas payer leurs loyers, ou à le payer moins facilement, dès lors qu’ils savent qu’ils sont couverts financièrement par cette disposition publique. Ils s’inquiètent également de l’encadrement des loyers qui pourrait décourager certains investisseurs et accentuer ainsi un ralentissement de l’activité.

Les honoraires des agences seront désormais encadrés
Parallèlement, la loi encadre également les honoraires des agences immobilières pour les locataires (principalement le bail et l’état des lieux). Les frais de mise en location (appelés couramment les « frais d’agence ») seront pris en charge uniquement par le propriétaire. Là encore, surprise des professionnels qui, disent-ils, « rendent un service bien réel et bien concret » au locataire qui cherche à se loger. Ils ne comprennent pas pourquoi celui-ci ne participerait pas au paiement des honoraires. 

La loi fait également évoluer de façon importante la réglementation sur les copropriétés. 


Un registre national, avec inscription obligatoire, sera créé pour répertorier les copropriétés de plus de 200 logements, les honoraires des syndics seront encadrés et les décisions de travaux seront facilitées avec le changement des règles de majorité au sein de la copropriété.

Enfin, la loi veut permettre plus facilement la construction de logements dans les zones tendues et « favoriser la densification des quartiers pavillonnaires », c’est-à-dire permettre de construire plus là où il existe déjà des logements. Elle propose aussi de « stopper l’artificialisation des espaces naturels et agricoles », et de limiter l’étalement urbain pour préserver des zones naturelles ou agricoles, en particulier en réglementant l’implantation et le développement de zones commerciales.